En principio el cargo de administrador lo ostenta el Presidente, salvo que los Estatutos o en acuerdo adoptado por mayoría en Junta se disponga la provisión de dicho cargo con independencia de la presidencia.

Cuando el cargo es independiente del de Presidente, puede ejercerse bien por otro propietario o bien por un tercero, que puede ser una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o una corporación o persona jurídica en los términos establecidos en el ordenamiento.

Si el cargo de Administrador recae en un propietario, existe una presunción de gratuidad estableciéndose la práctica habitual de eximir al propietario de los gastos comunes o, al menos, la de anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato. No siendo obligación por parte del propietario aceptar el cargo de administrador o en su caso, podrá dimitir en cualquier momento solicitando del Presidente la convocatoria de una Junta extraordinaria para el nombramiento de otro nuevo administrador-propietario.

En el caso de que el Administrador sea una persona jurídica, ha de exigirse que quines ostenten los cargos de administrador o de gerente dentro del ámbito interno de la persona jurídica deben tener una cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, como se exige a los administradores ajenos a la Comunidad cuando son personas físicas.

¿Puede contratarse al administrador profesional sin ser nombrado por la Junta de Propietarios?

Resulta imprescindible el nombramiento por parte de la Junta para que su actuación vincule a los propietarios. Es posible que se le contrate con anterioridad a su nombramiento por la Junta pero ésta deberá ratificar los actos ya realizados.

En ningún caso puede oponer el administrador su protección como tercero al haber contratado con el Presidente en cuanto representante legal de la Comunidad, pues la propia cualificación profesional del administrador impide considerarlo un tercero de buena fe que pueda alegar desconocimiento de la competencia exclusiva e indelegable de la Junta para nombrar y remover órganos comunitarios según la LPH.

Tiempo de contrato del Administrador de Fincas

La relación contractual con el Administrador de Fincas, es una relación de servicios con la Comunidad de Propietarios, contrato que con carácter general suele ser fijado por el plazo de un año, por ello, el vencimiento de su contrato se produce, también con carácter general en la próxima Junta de propietarios ordinaria que se celebre al año próximo.

También los estatutos pueden desde el origen de la constitución de la Comunidad, establecer el plazo de duración superior al año.

Es viable la remoción del cargo de administrador antes del cumplimiento del plazo de su contrato, no obstante el administrador tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios derivados de la remoción.

Funciones del Administrador-Secretario

• Certificar el acuerdo de la Junta de propietarios

• Certificar el acuerdo de la Junta que aprueba la liquidación de la deuda con la comunidad con el visto bueno del Presidente, así como la notificación del referido acuerdo al propietario moroso, como presupuestos de admisibilidad del proceso monitorio.

• Certificar el estado de deudas de una vivienda o local con el visto bueno del Presidente cuando se va a enajenar con el fin de que el adquirente tenga una información completa.

• Recibir la comunidad del propietario sobre el cambio de la titularidad del piso o local.

• Practicar las citaciones y notificaciones a los propietarios conforme al procedimiento establecido en la LPH.

• Redactar las actas de las Juntas de Propietarios que deberán ser cerradas con su firma y la del Presidente y proceder a la subsanación de sus defectos y errores.

• Recibir el voto discrepante de los propietarios ausentes de la Junta.

• Custodiar el libro de actas de la Junta de Propietarios y conservar en el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.