Funciones del Administrador
Corresponde al administrador:
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Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
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Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
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Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
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Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
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Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
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Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El art. 13.5 establece de la Ley de Propiedad Horizontal señala que: “Las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de estos cargos separadamente de la presidencia”.
En este sentido, lo normal en casi todas las comunidades es que el Presidente asuma las funciones que le corresponden por la vía del art. 13.3 (la representación de la comunidad en juicio y fuera de él de todos los asuntos que le afecten), y que, por ello, delegue las funciones de Secretario y Administrador en otras personas, en virtud del correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios. Acuerdo que se adoptará por las mayorías previstas en el art. 17.3.°, a saber, mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, si es en primera convocatoria, o si no se obtiene el quórum de asistentes suficiente en primera, será válido, en segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
¿Quién puede ser Administrador de una comunidad?
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia pueden serlo tanto:
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Persona física
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Persona Jurídica
No obstante, siempre la persona designada dentro de la persona jurídica (sociedad) ha de ser colegiado del Colegio de Administradores de Fincas correspondiente.
El Tribunal Constitucional, en sentencia de 14 de marzo de 1994, ha dejado sentada doctrina al respecto, en cuyo fundamento se basa el pronunciamiento desestimatorio del Tribunal, así como la de 1 de octubre de 1998, estableciendo que para el adecuado ejercicio de cada actividad colegiada se configura como requisito indispensable la incorporación al Colegio correspondiente, criterio que ha sido asumido, no sólo por la legislación nacional, sino también por el derecho comunitario, sin que con ello resulte vulnerado derecho constitucional alguno.
Plazo del nombramiento de los Administradores de las comunidades de propietarios
Establece el art. 13.7 que: “Salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.»
En consecuencia, nos encontramos con que los estatutos podrán fijar los plazos del ejercicio de los órganos de gobierno, aunque en la generalidad de los casos los estatutos de las comunidades no fijan plazo alguno quedando sujetas a este plazo de un año establecido por la Ley”.
La relación jurídica entre el Administrador y la Comunidad cabe entenderla como mandato sui generis o contrato mixto de arrendamiento de servicios y de mandato, y resulta fundamental el carácter de "intuitu personae" en los que prima la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata, por lo que se confiere a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo del contrato, pero, en estos casos, el desistimiento anticipado concede a la otra parte contratante un derecho a la indemnización de los daños y perjuicios, que decae si concurre una justa causa que motive el desistimiento.