Gastos Generales y Comunes: Son aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización.

La obligación del titular del piso y/o local es una obligación inherente al derecho de Propiedad Horizontal, y por tanto no tiene carácter contractual.

Dicha obligación no puede quedar frustrada ni por la posible insolvencia del comunero, ni por la transmisión del piso,sin perjuicio de las facultades de repetición que conforme a las relaciones internas, existentes entre ocupante y propietario pudieran corresponder de acuerdo con el contrato que regule el uso de la vivienda.

Si se deja de ser propietario del piso y/o local, desaparece para el propietario anterior esa obligación de pago, en cuanto que se encuentra vinculada a la propiedad, pero sólo respecto de los gastos comunes que resulten exigibles a partir del momento en que se deja de ser propietario, de manera que la transmisión del derecho no exonera al transmitente de su obligación de pagar los gastos comunes exigibles mientras que era propietario. De la misma manera, la transmisión de la propiedad del piso o local no implica que el adquirente se convierta en deudor de los gastos impagados por el anterior titular, salvo que así se pacte y lo acepte expresamente la Comunidad.

LOCALES COMERCIALES O DE NEGOCIO EN LA PARTICIPACION EN GASTOS COMUNES DE LA FINCA

Por natural derivación de nuestro derecho común (arts. 392 y ss. C.C.), la Ley de Propiedad Horizontal previene que todo propietario, sin exclusión alguna, debe contribuir «a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» (art. 9, 5.º LPH), llevando esta obligación hasta el extremo de afirmar: «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» (art. 9 pfo. final), con lo que le está dando un valor absoluto, derivándola de la mera integración en la comunidad, con total independencia de la posición que se puede ocupar en el edificio, y el destino que tenga.

Excepciones basadas en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

La mejor manera de atender el problema, de la participación o la forma de la misma en los gastos comunes de la finca donde se asientan los locales de negocio, sea por mediación de los estatutos, a que se refiere el artículo 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal, que al regular aspectos concretos y parciales de la comunidad, puede por medio del mecanismo de exoneraciones, totales o parciales, a servicios o gastos concretos y determinados, dar una mejor respuesta, a diferencia de lo que ocurría con la cuota, que al ser por naturaleza única, es decir, al aparecer como cuota centesimal con arreglo a la cual se han de distribuir la totalidad de los gastos, sin poder discriminar entre ellos, nunca permitirá atender y dar una solución óptima, por su necesario recurso a la generalización, a la atención de valores y conceptos medios. Así vemos que dicho precepto en su párrafo 3.º viene a disponer que «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos administración y gobierno, seguro, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicara a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

En todo caso, para modificar lo establecido en elos Estatutos, respecto al reparto de gastos dentro de la comunidad de propietarios, se precisa un quorum que representa la UNANIMIDAD