En los edificios que están sujetos al régimen de Propiedad Horizontal, conviven dos tipos de propiedad:
- La propiedad de carácter privativo y excluyente, que es la que ostenta cada copropietario sobre sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
- La propiedad de carácter común, que comprendería todos aquellos elementos e instalaciones que pertenecen en común a todos los propietarios del inmueble.
Son elementos comunes, copropiedad de los propietarios de cada piso o local, todos aquellos elementos del inmueble que no son de propiedad privativa. El derecho de propiedad se extiende, en sentido vertical, al vuelo y al suelo y en éste se incluye el subsuelo.
Características de los Elementos Comunes:
- No pueden ser objeto de transmisión, embargo, sino solamente junto con el elemento privativo al que sirven.
- No pueden ser divididos ni física ni jurídicamente.
- Su titularidad pertenece a todos los comuneros según el coeficiente asignado a cada uno de los elementos privativos a que sirven.
- Pueden ser materiales o inmateriales, por ejemplo las servidumbres.
Los elementos comunes por naturaleza, como tal, no pueden perder esta condición ni siquiera por acuerdo alguno de la comunidad, pues tiene dicha condición en virtud de derecho necesario; mientras que los comunes por destino, sí pueden perder el carácter si así lo dispone el propietario único del edificio al tiempo de otorgar el título constitutivo o si después, se acuerda válidamente -por unanimidad- de los comuneros.^
Preguntas y respuestas sobre elementos comunes:
¿Puede un propietario de un local que está haciendo una obra interior proceder a la reparación personal de un elemento común por entender que si no lo hace le puede causar perjuicios?
NO PUEDE HACERLO y, en consecuencia, si lo hace no puede repercutirlo en la Comunidad. Lo que debe hacer es comunicárselo de forma urgente al administrador para que éste de tralado urgente al Presidente por la vía del art. 20 c) LPH y que se proceda a la reparación del elemento común. Hecho así por el propietario si no se actúa de forma urgente por la Comunidad, podrá reclamarle los daños que puedan derivarse por la inacción de la misma y la existencia de un daño en el elemento común que le ha repercutido directamente al propietario en su local o piso.
¿Como distinguir quén tiene que asumir la reparación cuando se trata de elementos comunes de uso privativo?
En términos generales, cuando hay elementos comunes de uso privativo, la doctrina entiende que es responsabilidad del beneficiado en todo aquello que sea propio del elemento, por ejemplo, el suelo, la pintura, el mantenimiento normal, etc.m y que la Comunidad debe hacer frente cuando el problema es del forjado o elementos estructurales, para lo cual es necesario contar con un informe técnico previo. Dependiente de cuál sea la reparación y la causa del problema, deberá pagar el interesado o la comunidad.