EL DERECHO DE TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO Y LA CESIÓN DEL LOCAL

El traspaso consiste en el hecho jurídico de que un arrendatario ceda los derechos del arrendamiento a un tercero. Pero esta facultad queda supeditada a cumplir determinados requisitos, aparte de que el tratamiento es muy diferente para los contratos anteriores o posteriores a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995

En el Texto refundido de 1964, se establecen todos los requisitos a cumplir, como son:

Derechos del Arrendatario: El arrendatario puede traspasar los derechos del arrendamiento, siempre que, por un lado, no haya renunciado a esta facultad, como permite el art.6.3 y que la misma sea clara y terminante. Cuando esta prohibición no exista, el arrendatario podrá llevar a cabo esta cesión a un tercero si lleva explotando el negocio un mínimo de un año, comunicando los datos del posible adquirente y el precio del traspaso al arrendador, según estabelece el art.32. El futuro nuevo arrendatario, deberá igualmente comprometerse a estar en el local un año sin realizar otro traspaso.

Salvo los porcentajes a los que tiene derecho el arrendador o propietario, el arrendatario percibirá el precio del traspaso, que habitualmente depende del nivel del Negocio, la situación del local y la duración del arrendamiento.

Derechos del Arrendador: Si partimos de la base de que la renuncia no existe, el arrendador debe aceptar el traspaso, salvo que él mismo haga uso de las facultades de tanteo y retracto contenidas en los arts.35 y 36. Cuando no pretenda haceruso de estos derechos preferentes, la Ley permite que cobre un determinado porcentaje en el traspaso, dependiendo de la fecha en que por primera vez el local se arrendó, con las excepciones señaladas también en la LAU si la cesión incluye instalaciones y mercancías y al arrendador no le interesa quedarse conellas.

Duración del Contrato: A partir de la LAU 29/1994, cuando se produce el traspaso no se mantiene el plazo que tengan los arrendatarios actuales, personas físicas, sino que termina el 1 de enero de 2025, o cinco años después si hubo otro en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, a teneor de lo dispuesto en el apartado 3 de la D.T. Tercera de la LAU. Por otra parte, si tiene lugar la Subrogación prevista en dicho precepto legal por fallecimiento o Jubilación del arrendatario, sólo podrá traspasar, conel plazo máximo antes fijado, el cónyuge, pero nunca el descendiente. En el supuesto de arrendamientos hechos a personas juridicas, la duración será como máximo, hasta el 1 de enero de 2015.